5月15日、SBIソーシャルレンディングから延滞が発生して競売にかけられていたSBISL不動産バイヤーズローンファンド22号の債権回収がすべて完了したとの報告を受けました。
今回の報告で競売にかけられていた延滞債権額270,000,000円の内、216,164,583円が回収できたとのこと。つまり延滞債権に対して約80％を回収したことになります。20％のマイナスが確定しましたよと。
今までの経験上、競売でいい結果出たことないです。競売は不動産投資の墓場やでホンマに・・・。
投資家にとって気になるのは投資額に対して結局累計でいくらもどってくるのかということ。細切れで報告されてくるので、最終的な数字を把握するのに苦労します。最終的なデータが更新されていたので確認したところ以下の結果になりました。
投資金額150,000円に対して累積返済額は122,724円
SBISL不動産バイヤーズローンファンド22号に投資していた金額は150,000円で最終的に戻ってきた累積返済額は122,724円となりました。
差額は-27,276円で投資額のおよそ18％が毀損した計算になります。
こちらのファンドの担保については、担保余力評価総額に対する融資割合は73%との説明だったのですが、全く当てにならなかったことになります。
不動産の担保評価は難しいとは言え、これだけ乖離しているとSBIの担保評価のなさが露呈してしまった形になります。また、今回だけならまだしも、すでに別のファンドでも担保が当てにならないことが判明してしまっています。
年間を通してみればまだまだプラス運用だが・・・
-27,276円というのはSBIソーシャルレンディングからの分配金のおよそ2ヶ月分に相当します。結構痛い額ですが、年間を通してみればSBIソーシャルレンディング単体でもプラス運用となっていますし、投資しているソーシャルレンディング全体でも余裕でプラス運用を確保できている状態となっています。
ただし、プラス運用確保も今後の延滞案件次第によってはいっきにマイナスになってしまう可能性があります。特に問題なのがmaneoの延滞案件です。およそ80万円近く投資した案件で延滞が発生しています。こちらの延滞案件に回収に関しては回収活動が全くと行っていいほど進んでおらず、既に元本割れを起こしている案件も複数あるとの報告を受けています。
SBIソーシャルレンディングについても今後延滞が発生しないとは限らず、むしろ定期的に延滞が発生すると考えたほうが健全だと思われます。
延滞が頻発するようになってから、ソーシャルレンディングへ積極的に投資することは控えていますが、年間を通して利回りがマイナスに転落するようであれば全額撤収も視野に入ってくるでしょう。
まとめ
ソーシャルレンディングにおいてデフォルトや延滞などが続発しているのを受けて、金融庁は借り手の情報を開示するように業者に求める方針を発表しています。
これにより、一部の業者において借り手の情報開示を徐々に行うようになってきています。SBIソーシャルレンディングにおいても借り手の情報や担保となる物件の情報開示を投資家向けに行うようになってきています。
情報開示だけですべてがよくなるとは思いませんが、まずは健全化の第一歩として素直に評価したいところです。今後、情報開示が進むにつれてソーシャルレンディングが投資する対象として問題ないか、しっかりと見極めていきたいと思います。
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