不動産投資

投資家が気をつけておきたい中国不動産の特徴

中国での不動産には日本人にはあまり馴染みのない特徴がいくつかあります。

中国では「土地使用権」を売買する

中国では土地の私有が許可されていません。つまり、「土地所有権」の売買ができないのです。その変わりに「土地使用権」が存在します。

「土地使用権」とは読んで字のごとく土地を使用できる権利のことです。土地が使用できる期間は用途によって異なります。マンションなどの使用期間は約70年程度になります。

使用期間が経過したら、建物を取壊すかお金を払って期間を延長しなければなりません。

中国の新築マンションには内装がない

日本では不動産を購入した場合、内装(トイレ・バス・キッチン・壁・床、etc)が施工されるのは当然という考えがあります。

しかし、中国においては内装なし(コンクリートの状態)がほとんどのようです。(ただし、最近では内装付きの物件も増えてきているようです)。

ちなみに内装なしの場合、内装費は全額自己負担となります。銀行からの借入れはあくまで物件価格(内装費は含まない)に対しての比率となっているので注意が必要です。この内装費、実はなかなか馬鹿にならない金額になることもあります。私の場合、物件価格を10とすると内装費は2~2.5くらいでした。

内装費支払いの流れ

内装費は以下のように分割して支払いました。
・内装業者と契約後、10日以内に内装費用50%支払

・中間報告後、10日以内に内装費用40%支払

・内装工事終了後、10日以内に内装費用残金支払

 

ちなみに購入したマンションの内装はこのような感じになっています。

こちらはバスルームの内装。

 

リビングおよび玄関付近の内装。

 

内装は日本のものと比べると見劣りはする感じはしますね。

中国ではマンション完成前に決済を行う

中国では売買契約後、不動産が完成する前から代金の支払いが発生します。具体的には不動産購入金額の頭金の支払いと銀行から融資を受けている場合は、ローンの返済が発生します。

完成前からローンの返済が始まるということはそれだけ自己負担金額が増えるということです。私の場合、融資契約を行ってから1ヶ月後にローンが実行されました。また、物件の引渡しも当初の予定よりもだいぶ遅延してしまったので、ローンの返済は半年以上自己負担となってしまいました。(遅延した分は、デベロッパーから延滞料金が支払われる契約となっていました。確か管理費を割り引いてくれました)

物件の完成時期には注意が必要ですね。

中国の賃貸契約における敷金・礼金は?

私の場合ですが、敷金(保証金)として入居時にテナントより2ヶ月分の賃料を受け取っています。(賃貸契約終了時に特に問題がない場合、こちらの敷金はテナントへ返還する)。

また、中国では礼金という概念はありません。そもそも、世界のどの国においても礼金のような家賃の別料金は存在しないようです。日本特有の文化でしょうか。

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運用実績

【2009年】10,783,014円  10.57%

【2010年】11,047,766円  -5.07%

【2011年】13,708,538円  -1.67%

【2012年】15,964,381円  9.66%

【2013年】19,907,637円  18.37%

【2014年】21,911,768円  6.41%

【2015年】22,292,459円  -0.94%

【2016年】24,211,147円  5.91%

【2017年】25,735,830円  4.21%

【2018年】27,267,608円  0.92%

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