延滞が発生して担保不動産の競売が行われていたSBISL不動産バイヤーズローンファンド22号において、2019年1月24日に競売結果が出たという内容のメールをSBIソーシャルレンディングから受け取りました。

基本的にSBISL不動産バイヤーズローンファンドは、「不動産の売買等を行う事業者」向けの貸付事業で運用するファンドとなっています。このファンドも不動産売買業務における転売用の不動産を取得するための資金として貸し付ける内容となっていました。

募集額3億2000万円に対して、転売用の不動産に抵当権が設定されており、SBIが提示していた担保余力評価総額は4億3400万円、。ファンドの融資割合は73％（3億2000万円÷4億3400万円×100）です。

先日、同じバイヤーズローンファンドで元本割れになっており、あまりSBIの担保評価はあてにならないという結果が出ていました。

2019.01.17

SBISL不動産バイヤーズローンファンド19号の最終損失額が確定、業者の担保評価はあてになるのか？

延滞債権が発生していたSBISL不動産バイヤーズローンファンド19号において、2019年1月15日の分配を最後に借りてからの返済がすべて完了した旨のメールをSBIソーシャルレンディングから受け取りました。 このファンドは不動産売買業務における転売用の不動...

今回もあまり期待していなかったのですが、はたして延滞債権の回収はどの程度になったのしょうか？

売却価格は2億1600万円でフィニッシュ！

競売の結果は以下の通りになりました。ちなみに投資家の資金が手元に戻ってくるのは売却許可決定から2ヶ月程度になるようです。

• 売却価格：2億1600万円
• 売却決定期日：2019年1月30日
• 売却許可決定確定日：2019年2月7日

担保余力評価総額は4億3400万円に対し、2億1600万円の売却となりました。単純計算すると約50％という結果で、ファンド募集金額に対しては67.5％となっています。ただ既に元本の一部が償還されているので、話がややこしくなります。SBIからすべての分配金が振り込まれるまで正確な金額は分かりませんが、ざっくり計算してみると67.5＋プラスα（5～10）％程度になるのではないかと予想します。

私はこのファンドには15万円を投資していたので、仮に元本の75％程度回収できたとすると37,500円程度の損失が発生することになります。他のソーシャルレンディングからの分配金を合わせると、月ベースでマイナスなるかならなかといった瀬戸際になりそうです。

まとめ

バイヤーズローンファンドのデフォルトを2件ほど経験しましたが、ここまではSBIが提示している担保評価はあてにならないという結果になっています。実際には担保評価額の50～60％くらいの売却価値しかないと思って投資するのが良いかもしれません。

少なくとも担保評価額と売却価格に大きな差が生じた際には、業者に何らかのペナルティが発生しないと、担保評価額というのは言ったもん勝ちになってしまうような気がします。やはりこのへんは、情報の匿名化が改善されないと難しい問題となりそうです。融資先の情報開示が難しいというのであれば、せめて担保不動産などの情報開示は積極的にやらなければいけないことではないでしょうか。

取り敢えずSBIソーシャルレンディングからの撤退は考えていませんが、最低投資額で案件を分散しながら様子を見ていきたいと思います。あまりにもデフォルトが続くようであればその時はSBIソーシャルレンディングからの撤収も考えます。しばらくは現状維持あるいは徐々に投資資金を減らしていくようにしていきます。